Opinion: Immobilien Irrsinn

Lesedauer: 9 Minuten

In einem früheren Artikel habe ich mich schon einmal ziemlich intensiv mit dem Thema Wohnen, Häusermarkt usw. beschäftigt, und außerdem neulich eine ganze Reihe von Artikeln zu Thema gestartet, nämlich hier und hier. Eigentlich kann man darüber gar nicht genug schreiben, denn wie vielleicht (mal) das Auto der Deutschen liebstes Kind ist oder war, so ist für Kiwis mit Sicherheit der Zustand des „property market“ von überragender Bedeutung. Das geht bei Studenten los, und hört bei Rentnern immer noch nicht auf. Es gibt kaum ein Thema in Neuseeland, dem mehr Raum eingeräumt wird, ob in den Medien, der Politik oder im Privatleben.

Was steckt dahinter? Primär eine Menge Geld, und potentiell ohne dem Maß an Arbeit, das traditionell damit einher geht, viel Geld zu verdienen. Aus der näheren Umgebung sind uns Großbritannien, Irland und Spanien als Beispiele dieses Phänomens bekannt. Durch große Kreditvolumen, also ‚billiges Geld‘ steigen die Immobilienpreise. Durch die Gewinne angelockt, interessieren sich immer mehr ‚Investoren‘ für das Geschäft, und es bildet sich eine Art Pyramidenschema: jede Generation von ‚Investoren‘ glaubt, dass die nachfolgende noch mehr für eine Immobilie zahlen wird, mit Krediten, die gegen den Wert der Immobilien bei den Banken ‚abgesichert‘ sind. Anfangs klappt das ganz gut, die Dinge sind noch halbwegs rational, d.h. die Leute überlegen sich, was sie kaufen, wo sie kaufen, was das Wertsteigerungspotential ist usw. Je mehr Spieler teilnehmen, umso verrückter das Gerangel … dann werden Objekte gekauft, an Orten, die man nie gesehen hat, zu Preisen, die bereits von der Realität abgekoppelt sind usw. Auf der (bisherigen) Höhe der neuseeländischen Immobilienblase, im Jahr 2007, kauften Aucklander auch noch Häuser im bitterkalten, ländlichen Invercargill, am anderen Ende der Südinsel … Irgendwann wird das System also irrational und damit instabil. Kleine äußere Einflüsse können zu großen Verwerfungen führen. Der Klassiker sind inzwischen Kreditklemmen. Die volatilen Geldflüsse, die das System befeuern, brechen irgendwo ab, zum Beispiel, weil es Pleitegerüchte um eine Bank gibt, andere Banken nicht wissen, welche Bank wie tief exponiert ist usw. Keine billigen Kredite heißt keine neuen Käufer mehr für das auf Pump gekaufte Objekt, Zahlungsverzug und Repo durch die Banken, denen der hochspekulierte Wert der Immobilie als Sicherheit diente, die nun aber ihre Bilanzen nach unten korrigieren müssen, da in einer kontraktierenden Immobilienblase die Preise fallen. Das führt wiederum zu Zweifeln an der Kreditwürdigkeit der Banken, und so weiter. Das kennt man inzwischen.

Jedenfalls ist die Situation in Neuseeland, dass nach dem Hauspreisboom von 2002 – 2007 die Preise im allgemeinen leicht gefallen sind, am meisten auf dem flachen Land, am wenigsten in Auckland. Real, also inflationsbereinigt, liegen die durchschnittlichen Immobilienpreise etwa 15 bis 20% unter dem Höhepunkt 2007. Trotzdem betrachtet das Wirtschaftsmagazin The Economist den neuseeländischen Immobilienmarkt noch immer als mindestens 25% überbewertet (und ich stimme dem zu).

In der neuseeländischen Bevölkerung tobt mit ungewohnter Leidenschaft die Debatte, ob die Hauspreise vernünftig sind, oder nicht, ob sich ein neuer Hauspreisboom abzeichnet usw. Am besten zu beobachten bei den Leserbriefen zu relevanten Artikeln beim NZH oder bei Interest. Im allgemeinen spaltet sich die Diskussion in zwei Lager: diejenigen, die vom 2002-07 Boom profitiert haben, auf ein paar Häusern sitzen und mit den Hufen scharren, um noch einmal Spekulationsgewinne einzufahren (NB: es gibt in Neuseeland keine Steuer auf Kapitalerträge, d.h. Gewinne aus Immobilienspekulation rührt der Staat nicht an, während die Regaleinräumer bei Pak’n’Save auf ihre lächerlichen 30K Jahreseinkommen natürlich besteuert werden), und den meist jüngeren Schichten, die 2002-07 nicht in der Lage waren mitzuspekulieren, und hoffen, dass die Hauspreise nun – zumal in Megakrisenzeiten – doch noch so einknicken wie z.B. in den USA, damit auch sie noch den neuseeländischen Traum vom Eigenheim verwirklichen können.

Hier ein typisches Beispiel aus dem Lager der nicht-Immobilienbesitzer:

Ollys [Anm.: Olly Newland, der Autor des kommentierten Artikels] just an old dinosaur past his time who made his money in another era, if he was to start today from 0 with the same ideas he would be broke in a few years.  The world is changing because it has to, the western world has experienced a massive property bubble which is correcting, it may seem like a slow correction while we are in it but looking back in 10 years’ time it will seem fast enough.  The only thing possible to support further prices rises is credit increase which equals more debt.  I know that many of my generation see this as a four letter word after watching their parents be mortgage slaves their whole lives, so if we are not going to take on these massive amounts of debt who is, at the moment it is just more baby boomers selling to each other and a few of their children who they infected with the property disease.  Most of us are still virus free and can outwait them, on average they will die before we have to buy, in fact we never have to buy if we don’t want to.  Then the only option will be for them to leave it to us in the will, it just gets better and better.  O hang on maybe not because at this rate they cant afford to pay it off in their lifetime so we will just be left with a big debt.  Good one baby boomers you stuffed this country for generations, that includes u Olly.

Und noch einer aus der Klasse der glücklichen „Landlords“ (= Immobilienbesitzer/Vermieter):

What?

A national house price record?

But…but…but… Bernard [Anm. Bernard Hickey, Chef von interest.co.nz] and his interest.co.nz gloomsters said prices were collapsing.

Huh?

Eine fragwürdige Rolle spielen in der Spekulationslandschaft die Medien, insbesondere die führende Tageszeitung Neuseelands, der New Zealand Herald, NZH. Ich lese die Online-Version regelmäßig, und es ist m.E. unbestreitbar, dass diese Zeitung den Häuser-Hype mit aller Macht anfacht. Wenn die gezahlten Immobilienpreise in den letzten Monaten nominal (wegen der hohen Inflation aber nicht einmal real) stiegen, wurde eine große Geschichte daraus gemacht, mit der Absicht eine neue Panik unter potentiellen Käufern auszulösen, die diesmal ja nicht zu spät zum Boom kommen wollen, oder Angst haben, sich bei steigenden Preisen den Traum vom Eigenheim nie mehr verwirklichen zu können. Wenn die Preise fielen, wurde das im wesentlichen verschwiegen, und einfach andere Indikatoren heran gezogen, die trotzdem einen sich anbahnenden neuen Boom belegen sollten. Zum Beispiel wurde eine Erhöhung der „asking prices“ beobachtet, also der Preise, die Verkäufer für ihre Immobilien verlangen (aber sicher nicht immer bekommen). Wenn nicht mal das klappt, wird auf Daten zur sogenannten „housing affordability“ zurück gegriffen, also ein Maß dessen, wie sehr sich ein durchschnittlicher Kiwi ein Haus leisten kann, was zum Beispiel durch niedrige Hypothekenzinsen indiziert ist. Wenn es denn nun gar nichts Positives von der Häuserfront zu berichten geben will, dann werden in der „property section“ des NZH Traumhäuser zum Maß des menschlichen Glücks erhoben, und damit der Kaufwahn angeheizt. Gerade eben habe ich auf der NZH Webseite eine Search auf „house prices“ gemacht: zwischen dem 9. und 14. Dezember 2011 gibt es sage und schreibe 7 Artikel zu dem Thema.

Die Schizophrenie der Situation, oder mindestens die große Schwierigkeit festgefahrene Milchmädchenrechnungen zu überwinden, demonstriert auch schön ein NZH Artikel, der – räusper – feststellt, dass Preise für Häuser in der Weltstadt Tauranga mit denen in New York City vergleichbar sind: im ersten Teil des Stücks wird klar fest gestellt, dass die irrationalen Immobilienpreise in Neuseeland die Zukunft einer ganzen Generation in Frage stellen, während im zweiten Part die unvermeidlichen „Experten“ verschiedener Großbanken zu Wort kommen, um das uralte Mantra zu wiederholen, dass auf eine ‚Gesundung‘ des Immobilienmarkts gehofft werden darf, d.h. auf eine noch stärkere Ausgrenzung jüngerer Kiwis (zusätzliche Daten findet ihr hier).

Für die Kiwis mag es ein „way of life“ sein, Häuser zum biografischen Referenzpunkt zu erheben – für mich manifestiert sich darin im wesentlichen realitätsverlorener Irrsinn, oder wie Freund Greenspan so schön formulierte: „irrational excuberance„. Ok, man kann argumentieren, dass mit der Verschiebung der weltwirtschaftlichen Machtzentren in den asiatischen Raum, und gleichzeitig fortschreitender Umweltprobleme in China, Indien etc. Immobilien in Neuseeland eine gute strategische Investition sind. Ist ja nur ein Katzensprung von China nach Neuseeland, um dort zum Beispiel die Familie zu installieren, so 9 oder 10 Stunden fliegen, kann man ja am Wochenende machen … Nein, so doch eher nicht. Außerdem ist Australien gleich daneben, mit besserem Wetter, und besseren Flugverbindungen. Vielleicht stimmt es ja aber trotzdem, ich meine, dass sich in Zukunft viele Ausländer aus Angst vor dem bevorstehenden Weltuntergang eine Unterkunft auf der Insel der Glückseligen sichern. Ausschließen kann man das nicht. Und Angst macht auch nicht vor unvernünftig hohen Preisen halt.

Schützenhilfe leisten den Zeitungen natürlich die Banken über TV-Commercials. Die Westpac Bank, deren Logo ein großes, rotes W ist, stellt durch glückliche Fernsehfamilien fest: „Why Wait? – Westpac“, will heißen rennt sofort zu Westpac, um einen Kredit aufzunehmen und Euch die bürgerliche Idylle zu kaufen. Während unmittelbar nach der ersten Phase der Great Financial Crisis die Banken kurzzeitig bei der Kreditvergabe vorsichtiger waren und z.B. 20% Eigenkapital einforderten, so reichen heute oft wieder 5%. Prima. Es wird alles gut. Banken kommen noch immer sehr billig an Geld, meist auf den von der Fed, EZB, Bank of Japan und Bank of England mit frischgedruckter Liquidität überfluteten internationalen Kapitalmärkten, und geben es dann relativ teuer über Hypotheken an die Endkunden weiter. Ein fast narrensicheres Geschäft. Wenn im schlimmsten Fall die Blase doch platzt und die Banken mit einem Haufen preiskorrigierter Häuser als Pseudosicherheiten vor dem Bankrott stehen, gibt es – Yes – einen staatlichen Bail-out, oder es wird noch mehr Geld gedruckt. Banker müßte man sein :-(

Trotzdem ist es interessant, die feuchten Träume der neuseeländischen Landlords und Banken zu extrapolieren. Nehmen wir den Fall an, dass es wirklich zu der „strong housing recovery“ kommt, um die alle Gott täglich anflehen. Also, sagen wir, wieder einmal Preissteigerungsraten von 10% im Jahr. Yippie. Dann wären wir in etwa 5 Jahren bei mittleren Preisen für ein gewöhnliches Haus in Auckland von 1.6 Mal dem jetzigen, also einer Steigerung von etwa 500K auf 800K. Derweil sind in Neuseeland in den letzten Jahren – wie in Deutschland – die realen Löhne und Gehälter gesunken, und in Zeiten anhaltender Krise wird sich das für viele Berufsgruppen fortsetzen. Auf alle Fälle sind aber Einkommenszuwächse von 10% oder mehr pro Jahr absolut unwahrscheinlich. Wer also soll bei diesen Preisen noch kaufen? Kiwis mit Durchschnittslöhnen von etwas über 40K NZD im Jahr, also 20 durchschnittlichen Jahreseinkommen pro durchschnittlichem Haus? Wohl kaum [Nachtrag März 2012: das NZIER scheint das inzwischen so zu sehen wie ich]. 20 durchschnittliche Jahreseinkommen aus unselbstständiger Tätigkeit bedeuten etwa in Deutschland und in Euro ebenfalls 800K Euro. Welcher deutsche Durchschnittsverdiener würde oder könnte sich auf solche Preise einlassen? Nicht mal in München würde so etwas gehen. Es erscheint mir plausibel, dass es ein natürliches Limit gibt bis zu dem sich die Preise in Neuseeland hochspekulieren lassen – außer es kommt zu einer massiven Inflation – und dass diese Preise nicht allzuweit über den derzeitigen liegen. Insofern fällt es mit schwer zu glauben, dass die neuseeländische Regierung (incl. der doch nicht so unabhängigen Zentralbank) im Verbund mit den Banken und Medien nochmal eine spaßige Hauspreisblase a la 2002-07 lostreten können. Und das kann man für Kiwiland auch nur hoffen, denn diese perverse Wirtschaftspolitik hat Neuseeland und seiner sozialen Struktur schon genug geschadet.

Zum Schluss noch ein wenig Anschauungsmaterial. Preise für Wohnungen in einem Apartmentgebäude, das im Moment (Dezember 2011) im Bau ist, im – guten und beliebten – Stadtteil Brooklyn in Wellington (nicht mal Auckland, wo alles noch teurer ist): 3. Stock (von insgesamt sechs Stockwerken), 2 bis 3-Zimmerwohnungen, zwischen 47 und 65 Quadratmeter Fläche kosten pro Quadratmeter zwischen 7100 und 8800 NZD oder etwa 4000 bis 5000 EUR pro Quadratmeter. Und das Gebäude steht auch noch praktisch in einer Hochrisiko-Erdbebenzone. Wie gesagt, Irrsinn, den man wohl nur versteht, wenn man in einer Gesellschaft von Immobilienjunkies aufgewachsen ist.

Es ist an dieser Stelle nicht einfach, deutschen Neumigranten nach Neuseeland einen guten Rat zu erteilen. Wenn reichlich Geld da ist, erübrigt sich die Diskussion sowieso. Wenn man in Deutschland seine Wohnung oder Haus verkauft hat und meint, mit den 200, 300 oder 400K EUR in Neuseeland eine Villa mit Meerblick zu bekommen, plus noch Cash in der Hand zu behalten – naja, dann geht zu Realestate und schaut Euch gut um. Die Idee könnt ihr im allgemeinen, und Stand heute vergessen. Dabei allerdings nicht nur auf neuseeländische Gier und Banausentum sauer werden, denn durch den allseits geliebten Euro hat Euch die deutsche Regierung massiv Außenkaufkraft entzogen. Gäbe es die DM noch, wäre Euer Geld in Neuseeland wahrscheinlich genug, um Euch sehr viel bequemer einrichten zu können. Wie auch immer – ich denke, dass trotz des seit Kurzem wieder einsetzenden die-Preise-explodieren-wieder Hype in den neuseeländischen Medien, die Wahrscheinlichkeit höher ist, dass es in den nächsten Jahren doch noch zu einem Platzen der neuseeländischen Immobilienblase kommen wird [ein kürzlicher erschienener und, m.E., ungewöhnlich durchdachter Artikel – *grins* – aus der Feder des Chef-Ökonomen der Westpac Bank, Dominick Stephens, kommt übrigens zu einem ähnlichen Ergebnis]. Dann erst sollte man kaufen. Bis dahin würde ich eher mieten. In Auckland ist allerdings auch das inzwischen ein Problem, da die Vermieter die Mieten geradezu unanständig hochschrauben. Es kommt letztlich auf den Einzelfall an, und ich kann auch völlig daneben liegen – ich selbst wollte z.B. 2009 etwas kaufen, und freute mich schon auf den krisenbedingten Preisverfall – als die Notenbanken der Welt die Geldflut auslösten und mich ausbremsten.

Na egal, ich hoffe, dass ich Euch mit dem Artikel zumindest etwas näher bringen konnte, was dieses ganze Gerede im Zusammenhang mit Häusern in Neuseeland eigentlich soll. Entkommen könnt ihr ihm kaum, wie ihr sehen werdet :-)

Addendum März 2012: Im Moment werden in Auckland wieder sehr viele und hohe Hauskaufkredite aufgenommen, bzw. auch wieder Kredite von den Banken gewährt, wenn sehr wenig Eigenkapital (< 80%) vorhanden ist. Das Geld, das EZB, Fed usw. ständig drucken will angelegt werden … jedenfalls meine ich noch immer, dass eine Wiederholung des Hauspreisbooms aus den Nuller Jahren nicht wahrscheinlich ist, jedenfalls nicht bezüglich Häusern, die in der Preisspanne von Ottonormalverbraucher liegen, denn – siehe oben – die Löhne und Gehälter steigen noch immer kaum, und die Arbeitslosigkeit bleibt hoch. Bei Häusern des oberen Preissegments sind signifikante Steigerungen eher denkbar, da die ‚Reichen‘ im derzeitigen Gelddruckdorado überproportional profitieren.

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2 Antworten auf Opinion: Immobilien Irrsinn

  1. Manfred sagt:

    Hallo Peter,

    Ich habe bis August letzten Jahres in Orewa bei Auckland gelebt.
    Ich kann deinem Artikel zu 100% zustimmen. Was ich dort in meinen 16 Jahren erlebt habe ist unglaublich. In NZ gibt es nichts anderes als Spekulation. Irgendwie scheint bei den Kiwis der rationale Verstand dabei auszusetzen. Ich habe mich 2012 daher entschlossen nach Europa zurueckzukehren. Ich komme urspruenglich aus der Hannover Ecke. Jetzt lebe ich bei Klagenfurt in A. Und fuer mich ist es HIER wie im Paradies. Seen mit Trinkwasserqualitaet, Haeuser von hoechstem Standard…und bezahlbar. Das Klima…nun ja, hier haben wir mehr Sonnenscheinstunden als in Auckland, Chrischurch oder Wellington….
    Vor meiner Abreise wurde ich als Verraeter bei Einwanderen und Kiwis angesehen.
    Unglaublich aber war…die haben doch tatsaechlich die offiziellen Wetterstatistiken der ZAMG in Frage gestellt. Wie kann es sein das ein Land wie A was nicht in den good life index erscheint, sonniger ist als Godzone.
    Was ich nochmal ausdruecklich sagen moechte ist das Du vielleicht ein Factsheet erstellen solltest bez. sozialer Diskrimination wenn man nur Mieter ist.
    Das faengt an am Arbeitsplatz und hoert bei Beziehungen noch nicht auf.
    Wenn man sagt man ist Mieter…dann drehen sich die Damen in einer Bar um und weg sind sie…..zumindest habe ich das so erlebt….dauernd!!
    Naja…mit guter Psychotherapie bin auch ich drueber weg gekommen.
    Dadurch entsteht ein wahnsinniger sozialer Druck sich eine Property zu kaufen und sich bis ans Lebensende zu verschulden.
    Fuer mich war NZ die Erfahrung meines Lebens und hat meine Werte und Normen entscheidend beinflusst.
    VG
    M

    • Peter sagt:

      Hallo M

      Ausgesprochen interessante Geschichte. Danke, dass Du sie mit den Lesern teilst. Übrigens, falls Du Lust hast, kannst Du als Gastschreiber auch gerne einen ganzen Artikel zu Deinen Erfahrungen beisteuern. Diese Seite lebt von authentischen Erlebnissen, wie Deinen.

      Nochmal danke,
      Peter

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