SideTrack: Eine Immobilie in Neuseeland erwerben (2)

Wie bereits angekündigt, nach Grundsätzlichem in Teil 1 nun zur Diskussion der Sinnfrage des Projekts ‚Immobilienkauf Neuseeland‘.

Die Realität: Euroschwäche + Immobilienblase = Hohe Immobilienpreise

Ich habe wiederholt festgestellt, dass die Preise neuseeländischer Häuser und Wohnungen wegen einer Blase am Immobilienmarkt exorbitant sind. Renomierte Wirtschaftsmedien wie neulich wieder der britische „The Economist“ schätzen neuseeländische Häuser um die Marke von mindestens 20% zu teuer ein, je nach Berechnungsgrundlage. Relativ zu der Qualität von Immobilien (was Bausubstanz betrifft), die Häuslebauer oder -käufer aus Deutschland gewohnt sind, sprengt das Missverhältnis zwischen Preis und gefühltem Wert die 20% noch bei Weitem. Ich würde basierend auf Bauqualität für die meisten Häuser nicht einmal die Hälfte taxieren.

Wie kann das sein? Zum einen erschwert der Wechselkurs des Euro zum Neuseelanddollar, der noch nie niedriger war – aus Gründen, die bekannt sind – einen günstigen Kauf. Im Vergleich zum langjährigen Mittel ersteht man für seinen sauer verdienten Euro in Neuseeland im Moment etwa 25% weniger Ware. Und auch schon das langjährige Mittel war m.E. vom DM bzw. Eurostandpunkt unterbewertet.

Zum anderen gibt es momentan keine Anzeichen dafür, dass die Immobilienblase in Neuseeland bald platzen wird. Die Gründe warum die sich überhaupt gebildet hat, also

• Mangel an Investitionsalternativen, in einem Land das sich eine De-industrialisierung à la Thatcher verordnet hat,
• Supergünstige Kredite aufgrund einer nie dagewesenen durch die global wichtigen Zentralbanken losgetretenen Geldschwemme,
• Konzertierte ‚Kauft Häuser‘ Kampagnen der neuseeländischen Banken und Medien, und nicht zuletzt
• Der unwiderstehliche Einfluß der am Immobilienmarkt schwer zockenden Vorbilder Großbritannien und USA – habe ich schon beschrieben.

Warum im Gegensatz zu den USA, Großbritannien, Irland, Spanien die Blase noch nicht geplatzt ist, kann man sich ebenfalls erklären:

• Neuseeland fährt im Schlepptau von Australien und China, die bisher keine nennenswerte Wirtschaftsdelle durchlebt haben,
• Migration nach Neuseeland ist trotz hoher Arbeitslosigkeit noch immer signifikant, was Nachfrage nach Behausung sicher stellt, und zwar oft finanziert mit Geld, das außerhalb Neuseelands (China, Korea, Indien, die Hauptquellen von Migranten nach Neuseeland) verdient wurde,
• Das Tandem aus neuseeländischer Regierung und Notenbank tut alles was in seiner Macht steht (historisch niedrige Zinsen, steigende Staatsverschuldung), um die Blase unter Druck zu halten,
• Es wurde in den letzten Jahren einfach wenig neu gebaut, was den Preisdruck auf Bestandsimmobilien aufrecht erhalten hat. Die geringe Bauaktivität erklärt sich aus relativ wenig neu ausgewiesenem Bauland, speziell im Großraum Auckland, und irreal hohen von den Kommunen eingeforderten Erschließungskosten, die Bauträger und private Hausbauer abschrecken.
• Häuser, die von den neuseeländischen Banken enteignet wurden, weil die Käufer die Raten nicht mehr bedienen konnten, wurden nicht an den Markt gebracht, um das Angebot künstlich zu verkleinern und damit die Preise hoch zu halten.

Die andere Realität: Eurochaos + Rechtsstaatliche Regression = Hohes Vermögensrisiko

Warum soll man sich als deutscher Investor also in einen so komplexen Markt wagen? Ganz einfach, weil – je nach eigener Lage und Einschätzung – das Chaos-Projekt ‚Euro‘ ein noch größeres Risiko für Vermögenswerte darstellen kann, als der zugegeben nicht leicht durchschaubare neuseeländische Immobilienmarkt. Alle Eier in einem Korb zu halten, ist in unseren interessanten Zeiten eine schlechte Idee, und Neuseeland bietet eine Chance zur echten Diversifizierung des Vermögens.

Neuseeland kann vor allem auf eine starke Tradition der Rechtsstaatlichkeit und Bürgerrechte zurückblicken, incl. staatlichen Respekts vor privatem Eigentum. In Deutschland, wo bestimmte Kreise schon jetzt von Vermögensabgaben und Zwangsanleihen fabulieren, als wäre man im Krieg, vorgeblich um den Euro zu retten, würde für die Wahrung rechtsstaatlicher Prinzipien niemand mehr seine Hand ins Feuer legen. Das gilt umso mehr, als die deutsche und europäische Politik den Bürgern fast täglich vorexerziert, wie viel Maastrichtkriterien (3% jährliches Verschuldungslimit, 60% insgesamt, etc.), No-Bail-Out-Klausel für Euro-Staaten, die pleite sind, und EZB-Statuten, die Staatsfinanzierung durch die Notenpresse verbieten, wert sind: nicht das Papier auf das sie geschrieben sind. Griechen, Italiener und Franzosen mögen von ihren Staaten nichts anderes gewohnt sein, aber in Deutschland ist das Urvertrauen in die Integrität staatlicher Institutionen empfindlichst und auf lange Sicht gestört, und es bringt nichts sich vorzumachen, dass es anders wäre oder bald wieder in Ordnung käme. Die Liraisierung des Euro ist in vollem Gange und unumkehrbar. Übrigens empfehle ich einen Artikel aus dem Handelsblatt, als m.E. fundierte und dennoch verständliche Gesamtschau der Zusammenhänge.

Die Frage hat auch eine strategische, geopolitische Qualität. Europa geht gerade im selbst konstruierten Euro-Desaster schweren Zeiten entgegen. Die USA scheinen ihren Zenith deutlich überschritten zu haben. Dagegen formieren sich rund um den Pazifik, also im Einzugsbereich Neuseelands, aufstrebende Volkswirtschaften, allen voran China, aber auch Singapur, Taiwan, Korea, Indonesien, und Mexiko, sowie die Rohstoffsupermächte Australien und Kanada. Den globalen Auswirkungen einer Krise, die ihren Ursprung in den USA oder Europa genommen haben mag, können in letzter Konsequenz aber auch die Hoffnungsträger der Weltwirtschaft nicht entrinnen. Die finanziell täglich potenteren Mittel- und Oberschichten dieser Länder sehen Neuseeland als sicheren Hafen in unsicheren Zeiten, was auch langfristig zu einem gesunden Fluß an Investitionen nach Neuseeland gerade im Immobiliensektor führen kann. Geschichten über wohlhabende Chinesen, die unbesehen für ein Haus in Auckland den doppelten Schätzpreis bezahlen und damit Herrn und Frau Kiwi reich fürs Nichtstun machen drehen täglich die Runde.

Neuseeland lebt also in nicht unerheblichem Maß von dem Ruf vor den größten Nachteilen der Globalisierung, also institutionellen Krisen wie in Europa, Bürgerkriegen in der islamischen Welt, sozialen Unruhen in Asien usw. immun zu sein – sicherlich nicht zu Unrecht, und egal ob gerechtfertigt, oder nicht, partiell haben wir es hier sicher mit einem Fall selbsterfüllender Prophezeiung zu tun.

Nehmen wir sogar an, dass es zum globalen Wirtschafts-Supergau kommt, also Weltwirtschaftskrise, Hyperinflation, Massenarbeitslosigkeit, gar wieder vermehrtem Hunger, Kriegen um Ressourcen, vielleicht kombiniert mit eskalierenden Folgen des Klimawandels, die sich momentan schon in den Dürren und Missernten in den USA und Indien manifestieren: auch dann ist ein Dach über dem Kopf in Neuseeland vielleicht gekoppelt mit einem Stückchen Land für Kleinviehzucht und Gemüseanbau eine Versicherung, die so umfassend meiner Meinung nach kein anderes Land der Welt bieten kann, denn Neuseeland verfügt (anders als Australien) über genügend klimatische Diversität, um unter praktisch allen Umständen über genug fruchtbares Land zu verfügen, es ist noch immer sehr dünn besiedelt, und – siehe oben – ist in verlässliche staatliche Strukturen eingebettet. Unbestreitbar einmalig.

Die Fakten sind nun deutlich ausgesprochen, ohne die Risiken und Nachteile ausgeklammert zu haben. „Seriously Kiwi“ lebt selbstredend davon ‚anders‘ zu sein, und seinen Lesern nicht das übliche Hurrageschwafel zu präsentieren, das die Negativa Neuseelands ausblendet. Mannigfache Behauptungen in verschiedenen deutschsprachigen Neuseelandseiten und -foren denen zu Folge Häuser in Neuseeland ‚billig‘ seien, sind – mit Verlaub – kompletter Unsinn. Das war vor zwei Jahrzehnten mal so – und ich habe diese Zeiten miterlebt – aber es ist Geschichte.

Zeit also zu informierter Entscheidungsbildung. Was ist wichtiger, oder wahrscheinlicher: Europas Fall in fortgesetzte finanzielle Repression und Abzockstrukturen, oder ein Platzen des Immobilienbooms und wirtschaftlicher Niedergang Neuseelands? Hätte man mich vor nur einem Jahr gefragt, ob ich einen Pfifferling auf Neuseelands Wirtschaftskraft gebe, hätte ich schmunzelnd abgewunken. Die Inkompetenz deutscher Politik mit der Eurokrise rational umzugehen, hat bei mir allerdings ein Umdenken ausgelöst. Inzwischen finde ich die Idee von Vermögensaufbau in Neuseeland durchaus sinnvoll. Deutschland ist zu unzuverlässig geworden.

Ok, wenn ‚man‘ dem Projekt Neuseeland-Immobilie prinzpiell positiv gegenüber steht, kann man beginnen praktische Szenarien zu erwägen.

Option 1: Privater Immobilienkauf zur Vermögenssicherung oder -mehrung

Dazu bedarf es erst einmal eines Vermögens, die Zielgruppe verfügt also über „Assets“ in erheblicher Größenordnung. Um Freude an der Immobilieninvestition zu haben, empfehlen sich nur Toplagen in Großstädten wie Auckland, und dort ist für unter 500.000 Euro im Moment nichts zu haben.

Falls der Investor keine persönliche Bindung oder persönliches Interesse an Neuseeland hat, bietet sich eine Vermietung an, die sinnvolle Renditen abwirft. Zum Mietrecht mehr in Teil 3ff der Artikelserie. Es ist wesentlich vermieterfreundlicher als das deutsche Gegenstück, und kann deshalb flexibel zum Nutzen des „Landlords“ gestaltet werden, wenn dieser zum Beispiel Teile des Jahres auf dem neuseeländischen Anwesen verbringen möchte.

Option 2: Privater Immobilienkauf zum Vermögensaufbau

In diesem Fall würde man wesentlich weniger Bargeld investieren, und statt dessen einen Kredit (vorzugsweise bei einer neuseeländischen Bank) aufnehmen, und diesen Kredit vom Mieter abzahlen lassen. Die Frage, die sich stellt ist, zum Beispiel, ob man in den besseren Vierteln mit high-end Mietern investiert, oder in den weniger guten mit Mietdirektzahlungen von den Sozialbehörden operiert. Auch dazu mehr in Teil 3ff.

Option 3: Königsdisziplin: Hausbau in Neuseeland

Sicherlich etwas für Liebhaber, die mehr suchen als reines Investment, nämlich Lebensqualität à la Neuseeland, und deshalb nicht von der Stange kaufen wollen.

Wenn die Häuser, die auf dem Markt sind partout nicht gefallen, oder man sich in einen bestimmten Flecken Neuseelands außerhalb der Ballungszentren verliebt hat, dann bringt Hausbau ganz neue Herausforderungen mit sich. Man täusche sich nicht: die Bauvorschriften in Neuseeland sind ähnlich barock wie in Deutschland, und was Baustoffe und -techniken betrifft muss man seine Ansprüche zügeln, oder aber ein paar Container aus Deutschland einschiffen. Trotzdem kann natürlich gerade die Herausforderung das Projekt zum lohnenden Abenteuer machen. Mehr demnächst in Teilen 3, und höher.

Option 4: Immobilienfonds bzw. Aktien von Immobilienträgern

„Property Funds“ legen Geld in erster Linie in Industrie-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien an, sprich Fabriken, Bürogebäuden, Einkaufszentren, oder gar Parkplätze. Der Rest funktioniert wie bei anderen Fondsklassen, also z.B Aktienfonds: man kauft Anteile am Fonds zu einem bestimmten Kurs, entrichtet Gebühren für Management und Verwaltung, bekommt einen jährlichen Bericht zur Entwicklung des Fonds usw. Schon geahnt: Details kommen in Teil 3, und folgende. Insgesamt ist diese Option sicherlich die am wenigsten risikoreiche und involvierte. Ich werde auch mal nachsehen, ob man nicht auch in Deutschland direkt solche Fondsanteile erstehen kann. Wahrscheinlich Ja, aber mit Sicherheit nicht in der Auswahl, Fülle und vor allem Transparenz wie vor Ort.

Einen guten Überblick über immobilien-zentrierte Aktiengesellschaften bietet die neuseeländische Börse, NZX. Durch Kauf der entsprechenden Aktien kann man offensichtlich indirekt am neuseeländischen Immobilienmarkt teilnehmen. Die meisten gelisteten Firmen betreiben Portfolios von selbst verwalteten Immobilien.

Interessant schon vorab ein Beispiel zu inspizieren, sagen wir mal den … „Forsyth Barr Listed Property Fund„. Öffnet man das PDF mit der „fund performance information“ also einer zusammenfassenden Beschreibung wie sich der Kurs in letzter Zeit so entwickelt hat, findet man auch die aktuelle Verteilung des Fondsvermögens auf Immobilien-AGs. Und siehe da, die alten Bekannten von oben sind fast vollständig vertreten. Lohnt sich also der Zwischenhändler überhaupt, oder kann man nicht selbst so ein Portfolio aufbauen? Wie gesagt: Teil 3, oder höher. Auffallend, aber auch ganz typisch für diesen Teil der Welt aber die klare Übersicht was bei dem Fonds Sache ist. Bei einer deutschen Lebensversicherung undenkbar.

Option 5: Immobilien im Bereich Agrar und Vieh

Haben Steherqualitäten in Krisenzeiten, denn gegessen wird auch während einer Krise, und drängen sich in Neuseeland geradezu auf, denn das Land mag klein sein und wenige Einwohner haben, ist aber im internationalen Agrargeschäft ein Gigant. Fonterra, eine Kooperative von Milchbauern (also noch nicht am Aktienmarkt) ist inzwischen der größte Hersteller von Milchgrundprodukten der Welt! So ist Neuseeland nicht mit Monumentalbauten gesegnet, aber Fonterra’s riesige Milchpulverfabriken können einen sogar in den entlegensten Winkeln wie eine Fata Morgana zwischen grünen Hügeln überraschen.

Die Münchner BayWa hat Anfang 2012 den neuseeländischen Obstanbauer Turners & Growers geschluckt, und sich damit strategisch positioniert. Deutsche Investoren sind auch keine Unbekannten beim Erwerb von Milchfarmen, und müssen sich bei ihren Einkäufen auch nicht mit dem tiefen Misstrauen herum schlagen, dass medial jedes Mal überkocht, wenn z.B. Chinesen Übernahmen planen, siehe die Saga zum Verkauf der Crafar Farmen an China.

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Beginnend mit Teil 3 der Immobilienserie werde ich die einzelnen Optionen tiefer ausloten. Gleich vorweg, mit Ausnahme des Kaufs von Aktien und Fonds (und auch da gibt es Hürden, wenn man in Neuseeland noch nicht einmal über ein Bankkonto verfügt) kann das Wenigste einfach mal so umgesetzt werden. Sogar ein paar Wochen Aufenthalt in Neuseeland und gutes Englisch reichen im allgemeinen nicht, um die Wahrscheinlichkeit eines gutes Kaufs zu erhöhen, denn es gibt sprichwörtlich zu viel Neuland zu betreten. Wie man trotzdem zum Ziel kommt … „stay tuned“, die Auflösung des Rätsels wird bald folgen.

PS. Gerade gesichtet, ein nettes Alt-Blog (inzwischen dicht gemacht) deutscher Auswanderer, in dem deren gescheiterter Hauskauf im September 2011 beschrieben ist – und das nach 5 Jahren leben und arbeiten in Neuseeland. Es ist leider nicht einfach …