SideTrack: Interview mit REINZ CEO Helen O’Sullivan

Lesedauer: 6 Minuten

Wer ist Helen O’Sullivan? Und was ist REINZ? REINZ steht für „Real Estate Institute of New Zealand“. Das ist der Hauptverband der Immobilienindustrie Neuseelands. Der Kiwi auf der Straße kennt diese Organisation von den „Member of REINZ“ Postskripten an den allgegenwärtigen Schildern der vielen Immobilienagenturen, und aus den Statistiken die REINZ regelmäßig in den führenden Medien Neuseelands veröffentlicht, zum Beispiel zur Entwicklung von Immobilienpreisen, Anzahl von Immobilientransaktionen usw. Kurz: an REINZ kommt man nicht vorbei, wenn man sich mit dem neuseeländischen Immobilienmarkt beschäftigt.

Helen O’Sullivan steht seit gut zwei Jahren an der Spitze von REINZ und hat den Übergang der Organisation von einer Köperschaft der öffentlichen Rechts zu einem kundenorientierten Industrieverband gelenkt. Davor war sie Managerin beim neuseeländischen Immobilienverwalter Crockers Property Group.

Mir ist Helen durch ihre fundierten Kommentare in der neuseeländischen Tagespresse aufgefallen. Da gibt es keine marktschreierischen Aufrufe zum Kaufen, Kaufen, Kaufen, sondern intelligente und behutsame Anmerkungen zur Marktentwicklung.

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NZ2Go: Kurz und gut, ein deutscher Migrant nach oder Investor in Auckland bekommt heute 50 bis 60% weniger Haus für seine Euro, weil der Neuseelanddollar auf einem Allzeithoch zum Euro steht, und weil nach kurzem Abflachen 2007-2011 die Immobilienpreise in Auckland wieder deutlich anziehen. In einem Markt, der so überkauft aussieht wie in Auckland, ist es für Euro-Investoren nicht besser abzuwarten bis sich die Preise wieder abschwächen, oder zumindest der Eurokurs steigt?

Über Währungskurse könne man formidabel diskutieren. Im wesentlichen ginge es ja auch nicht um einen starken Kiwidollar, der wegen irgendwelcher wirtschaftlicher Fundamentaldaten Neuseelands in die Höhe geschnellt sei, sondern um die – teils gewollte – Schwäche vieler Kernwährungen, inclusive des Euro. Und zur Europolitik könne sich die CEO von REINZ beim besten Willen nicht relevant äußern.

NZ2Go: Richtig. Tony Alexander, Chefökonom der BNZ hat vor ein paar Jahren gesagt, dass er nie wieder die Entwicklung von Währungen prophezeien würde, weil es in der Vergangenheit immer völlig daneben gegangen sei. Währungen sind wahrscheinlich die wirtschaftliche Entität, die am schwersten vorhersagbar ist.

Man versteht sich, und könne die Euroseite der Gleichung damit wohl ruhen lassen. Nun zu den Immobilienpreisen in Auckland, und den Faktoren, die sie beeinflussen. Zentral ist hier in der Sicht von REINZ die knappe Angebotslage. Es werden relativ zum Bevölkerungswachstum einfach zu wenig Häuser und Wohnungen gebaut.

NZ2Go: Len Brown, der Bürgermeister von Auckland, ist was die Verbesserung des Wohnungsangebot angeht betont opimistisch. Auckland Plan, Unitary Plan, die Mustersiedlung in Hobsonville Point sind ein paar der Stichwörter, die der Bürgermeister in den Ring wirft.

REINZ sieht im Unitary Plan einen Schritt in die richtige Richtung bei der Beseitigung des Unterangebots. Damit wird der Planungprozess für Bauträger transparenter, einfacher und damit preiswerter. Ein anderes Problem, das im Moment die Zahl der Neubauten im Raum Auckland beschränkt ist Finanzierung. Bauträger haben in Neuseeland traditionell 25-30% ihres Startkapitals für neue Projekte von sogenannten „finance companies“ bezogen. Die Präsenz dieser Firmen hat sich aber in den letzten Jahren drastisch reduziert, oder wie im Fall der spektakulären Pleite der South Canterbury Finance ganz in Luft aufgelöst. Die Banken sind allerdings bei ihrer Finanzierungsquote von durchschnittlich etwa 50% geblieben, was für die Bauträger eine beträchtliche Finanzierungslücke darstellt.

NZ2Go: Kein Wunder also, dass man beim Überflug oder der Fahrt durch die Millionenmetropole Auckland kaum Baustellen, Kräne usw. ausmacht.

Nein, das ist es nicht. Und auch was den Bestand angeht sind die Dinge nicht mehr so wie früher, und werden es wahrscheinlich auch nicht wieder werden. Neuseeländer denken – vielleicht historisch etwas verwöhnt – bei Häusern in Auckland an freistehende Einfamilienhäuser mit großem Garten, nicht zu weit vom Stadtzentrum, und nicht zu weit vom Meer. Das ist für Normalverdiener heute aber nicht mehr zu erreichen. Entweder man weicht in Gegenden aus, die weiter weg vom Zentrum liegen, oder man gewöhnt sich an die Idee höherer Wohndichte, sprich Reihenhäuser, Wohnungen usw. Übrigens wäre das etwas bei dem deutsche Bauträger, Baufirmen und Investoren einen wertvollen Beitrag leisten könnten, denn in Deutschland wird seit jeher und in guter Qualität in mittlerer und hoher Dichte gebaut. Neuseeland betritt hier Neuland.

NZ2Go: In der Tat träumen auch die meisten deutschen Auswanderer nach Neuseeland vom Häuschen mit Garten am Meer. Wenn Auckland das Ziel ist, dann wird es für die meisten wohl beim Traum bleiben. Ist eigentlich Mega-Pendelei nach Hamilton im Süden, oder Whangarei im Norden eine Option? In Whangarei habe ich unlängst großartige Häuser zu sehr vernünftigen Preisen gesehen.

Nein, zwischen Whangarei oder Hamilton und Auckland zu pendeln ist nicht praktikabel. Das geben die Straßen in Neuseeland nicht her, und es ist nicht absehbar, dass bald so etwas wie deutsche Autobahnen in diese Subzentren führen werden.

NZ2Go: Apropos deutsche Autobahnen. Auch die Qualität der Bausubstanz, Isolierung usw. von Häusern ist in Deutschland eine ganz andere als in Neuseeland.

Stimmt. Auch in diesem Bereich wäre es großartig, wenn sich deutsche Baufirmen in Neuseeland einbringen könnten. Davon könnte Neuseeland sehr profitieren, vorausgesetzt ‚deutsche Häuser‘ können in Neuseeland halbwegs kostengünstig errichtet werden. Die vielen kleinen Bauträger und -firmen, die in Neuseeland das Rückgrat der Bauindustrie bilden werden sicher nicht von alleine ihre etablierten Baumethoden und Prozesse ändern. Andererseits wollen die Menschen natürlich schon Häuser, die im Sommer kühl, im Winter warm halten usw. Hier besteht Bedarf und Gelegenheit.

NZ2Go: Themenwechsel zurück zum täglichen Brot in Aucklands Häusermarkt. Es kursieren viele Gerüchte, dass Asiaten, vor allem Chinesen die Preise in Auckland treiben, weil sie ihr Vermögen zum Teil von China wegschaffen wollen, oder auch ihre Familie in ein Haus in Neuseeland setzen, um sich gegen Instabilität im eigenen Land abzusichern. Gibt es eigentlich Statistiken dazu wieviele Chinesen, oder auch Mitteleuropäer, incl. Deutsche Häuser in Neuseeland kaufen?

Leider Nein, und es wird noch nicht einmal dokumentiert welchen Visastatus Käufer in Neuseeland haben, also ob sie „resident“ sind d.h. vornehmlich in Neuseeland leben, oder von außen kaufen. Helens meint, dass vom Gefühl her der Einfluß der Chinesen auf die Preisfindung in Auckland geringer ist als im allgemeinen vermutet wird. Ausnahmen könnte es jedoch im Hochpreissektor geben.

Im übrigen habe REINZ gar kein Interesse an Preisübertreibungen. Stabilität und Berechenbarkeit sind von zentraler Bedeutung. Beispiel: 2003/4 wechselten in Auckland etwa 12000 Häuser den Besitzer. Im Moment liegt die Zahl bei nur etwa 8000, obwohl alle von einem neuen Boom am Häusermarkt sprächen. Für die meisten Mitglieder die REINZ repräsentiert liegt der Gewinn allerdings in der Anzahl der Transaktionen, und nicht in der Höhe des Verkaufspreises, und der sei in Auckland für viele einfach zu hoch um kaufen zu können, wegen der vorher schon diskutierten Einflüsse, aber auch weil gesamtwirtschaftlich die Situation nicht wirklich rosig sei und zum Hauskauf über hohe Kredite (mit geringen Zinsen) animiere. Letztlich spiegelt der Immobilienmarkt die Gesundheit einer Volkwirtschaft, und bei einer hartnäckig hohen Arbeitslosigkeit von um die 7% wäre es weder anzunehmen, noch wünschenswert, dass sich die Hauspreise noch mehr von der Lebenswirklichkeit entkoppeln.

NZ2Go: Ich habe neulich mit dem bekannten Singapore-basierten Investor Jim Rogers gesprochen, ein „gold buff“ und großer Freund von Rohstoffinvestitionen. Er meinte, dass sich für Investitionen in Neuseeland eher Agrarland statt Wohnimmobilien lohnen würden.

Neuseeland und Agrar, das ist natürlich immer eine gute Kombination, und prinzipiell eine gute Idee. Aber Vorsicht. Die wenigsten deutschen Investoren werden sich einfach eine Farm kaufen wollen und diese dann bewirtschaften. Indirekte Investitionen über andere Vehikel sind aber oft nicht liquide, können also nicht sofort wieder abgestoßen werden. Trotzdem gäbe es Angebote, zum Beispiel über Fonterra [Anm.: NZ2Go wird dazu gesondert recherchieren]. Am besten wäre etwas wie die regierungsbetriebene „Landcorp“, in die man sich nicht einkaufen könne, aber eben in einer NZX gelisteten Version. Im Moment existiert so etwas noch nicht.

NZ2Go: Interessant. Diese Option wäre natürlich ideal. Hoffentlich kommt das bald. Zum Abschluß aber noch zu den Fragen, die sich Helen O’Sullivan sicherlich mehrmals am Tag anhören muss. Wo wird es in Auckland auf mittlere Sicht gesehen die größte Dynamik auf dem Immobilienmarkt geben?

Die Mitte und der Osten sind voll, der Westen wird von den Waitakere Ranges begrenzt. Die meisten Veränderungen erwartet Helen deshalb im Norden und im Süden von Auckland. Im Süden, also Manukau, Karaka, Papakura, sogar Pukekohe wird sich in den nächsten Jahren viel ändern. Der North Shore wird weiter entwickelt werden, als paralleles Zentrum zur City, auch wenn die Distanz zum Flughafen die Möglichkeiten limitiert.

NZ2Go: Wie sieht es außerhalb von Auckland aus?

Interessant für ausländische Investoren sind Unterzentren wie Whangarei, Tauranga und Dunedin. Dort besteht Wachstumspotential. Die anhaltenden Jobverluste im öffentlichen Dienst werden in Wellington dagegen Preissteigerungen begrenzen. Aus Christchurch sollten sich ausländische Investoren, die die Stadt nicht kennen, ganz heraushalten, denn die besondere Situation nach den Erdbeben müsse man kennen, um nicht böse hereinzufallen.

NZ2Go: Nelson zieht traditionell viele deutsche Einwanderer an. Macht es Sinn sich dort ein Häuschen zu kaufen?

Nur wenn man dort leben will. Die Preise sind jetzt schon hoch und es ist unwahrscheinlich, dass sich eine Investition in der Gegend auszahlen wird.

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NZ2Go bedankt sich bei Helen für ihre Zeit, und für ein außergewöhnlich fokussiertes und inspirierendes Gespräch.

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