Sidetrack: Jetzt noch schnell ein Haus in Neuseeland kaufen?

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Unsere Rockstar-Premierministerin sorgt wahrlich nicht nur mit Vogue Shootings, Auftritten bei LGBT-Aufmärschen, Heldenmut im Angesicht sexistischer Journalisten (die sie ‚attraktiv‘ schimpften), ihrer skurilen Citizens-Not-Welcome Politik (gegenüber aus Australien ausgewiesenen Kiwis) oder – ganz frisch – mit ihren Einsichten zu Empfängnis und Schwangerschaft für Freudentränen bei den Medien diesseits und jenseits der Tasmansee.

Denn nebenbei findet sie noch immer etwas Zeit für so etwas wie — Politik. Oder wenigstens lässt sie andere dafür Zeit finden.

Was von Wahlversprechen bleibt: „No longer for sale“

Das Wahlversprechen die Anzahl der Einwanderer nach Neuseeland vom Rekordniveau der letzten Jahre um einige Zehntausend zu senken, um den Druck auf Wohnungsmarkt und Infrastruktur zu senken hat Premierministerin Ardern inzwischen – erwartungsgemäß – relativiert und es ist auch schon halb vergessen. Die Medien hatten diese Sache sowieso nie besonders gemocht und ein paar ganz Freche hatten eine entsetzte Jacinda deshalb sogar in die Nähe des leibhaftigen Trump gerückt.

Eines anderen Kernverprechens, nämlich ausländischen Käufern den Erwerb von Immobilien in Neuseeland erheblich zu erschweren, kann sie sich offenbar weniger leicht entledigen. Nach Lage der Dinge – und wir können es nur vermuten, da die Koalitionsvereinbarung auf Betreiben der Premierministerin noch immer nicht veröffentlicht wurde – ist die härtere Linie gegenüber ausländischen (meist asiatischen) Käufern, so in etwa die einzige nennenswerte Politik, die Koalitionspartner NZ First ins Regierungsprogramm bringen konnte. Es ist unwahrscheinlich, dass Winston Peters trotz seiner notorischen Biegsamkeit, auf die Umsetzung seiner vollmundigen Ankündigung „New Zealand in no longer for sale“ (‚Neuseeland steht nicht mehr zum Verkauf‘) verzichten wird. Im übrigen war das Durchgreifen gegen ausländische Spekulanten im neuseeländischen Immobilienmarkt auch Teil der Wahlplattform vom Labour gewesen.

Der Gesetzentwurf: Overseas Investment Amendment Bill

Der Erwerb von neuseeländischen Immobilien und Grundbesitz durch Ausländer ist eigentlich seit geraumer Zeit eingeschränkt, NZ2Go hat dazu berichtet. „Sensitive land“, also Land, das nach Einschätzung der relevanten Behörde (dem Overseas Investment Office, OIO) von besonderer Bedeutung für Neuseeland ist, kann nur mit Zustimmung des OIO gekauft werden. Das Genehmigungsverfahren konnte bisher allerdings keine wirklich einschränkende Wirkung entfalten, weil das OIO chronisch (und wohl absichtlich) unterbesetzt ist und in der Vergangenheit vieles einfach durchgewunken hat.

Die Regierung Ardern hat nun einen Gesetzesentwurf auf den Weg gebracht, der auch existierende Wohnimmobilien in die Definition von „sensitive land“ aufnimmt. Eine elegante Herangehensweise, also einem existierenden regulativen Rahmen einen weiteren Tatbestand hinzuzufügen, statt ein ganz neues Gesetz zu konstruieren.

Ausgenommen von der expliziten Genehmigungspflicht durch das OIO sind nur

  • neuseeländische Staatsangehörige oder „permanent residents“
  • australische Staatsangehörige und „permanent residents“, sofern sie im Jahr vor dem Immobilienkauf mindestens ein halbes Jahr in Neuseeland wohnhaft waren
  • noch nicht abschließend geklärt: Staatsangehörgige Singapurs, weil Neuseeland mit diesem Stadtstaat ein Freihandelsabkommen unterhält, das Kaufeinschränkungen ausschließt – so meint man momentan

Alle anderen dürfen bestehende Immobilien nur mit Genehmigung kaufen d.h. im Regelfall gar nicht bzw. sie müssen einen Antrag bei der OIO einreichen und mit beträchtlichem Aufwand nachweisen, dass der geplante Land- oder Immobilienkauf Neuseeland von wirtschaftlichem Nutzen ist bzw. die Absicht besteht sich in absehbarer Zeit auf Dauer in Neuseeeland niederzulassen.

Eine Ausnahme bildet der Bau neuer Häuser und Wohnungen. Die dürfen Ausländer weiterhin finanzieren und zu ihrem Eigentum machen, aber unter dem Vorbehalt einer „Trigger“-Klausel, die besagt, dass auch Neubauten nach 12 Monaten verkauft werden müssen, wenn das „commitment to New Zealand“ (die Bindung an Neuseeland, sprich die Absicht sich in Neuseeland niederzulassen) nicht mehr bestehen sollte.

Gegen diese – zugegeben seltsame – Auflage hat es allerdings viele Eingaben gegeben und es ist nicht unwahrscheinlich, dass sie in der nächsten Fassung des Gesetzesentwurfs abgeändert wird.

Wie geht es mit dem Gesetzgebungsverfahren weiter?

Apropos Eingaben. Die nächsten Verfahrensschritte sind auf der Webseite des neuseeländischen Parlaments gut erklärt. Momentan sind mehr as 200 Eingaben vor dem parlamentarischen Fachausschuss anhängig (die Abgabefrist war der 16.02.2018). Der Ausschuss muss spätestens bis zum 31. Mai 2018 seinen Bericht zum Gesetzesentwurf abgeschlossen haben und darin in geeigneter Weise zu den Eingaben Stellung nehmen.

Der Entwurf geht dann durch seine zweite Lesung im Parlament, zur weiteren Bearbeitung in den ‚General-Ausschuss‘, dann in die dritte Lesung und wenn bis dahin nichts schief gegangen ist, schließlich an den Generalgouvereur Ihrer Majestät (oder die Königin von Neuseeland höchstselbst) zur finalen Unterschrift und abschließenden Veröffentlichung. Erst dann tritt das Gesetz in Kraft.

Jetzt noch Haus oder Wohnung in Neuseeland kaufen?

Obwohl außerhalb Neuseelands lebende Deutsche auf dem neuseeländischen Immobilienmarkt bislang wenig präsent sind, mag sich der eine oder andere doch fragen, ob ein Einstieg in letzter Minute sinnvoll ist, bevor sich die Türen de facto schließen. Denn rückwirkend soll das Gesetz nicht gelten d.h. für Immobilien die vor Inkrafttreten der neuen Regeln gekauft wurden, sollen weiterhin die alten, sehr liberalen Gesetze Anwendung finden.

Zukünftige Einwanderer sind nicht betroffen …

Wer wirklich nach Neuseeland einwandern möchte, muss sich eigentlich keine Gedanken zum Thema machen. Pass-Ausländer, die in Neuseeland leben, arbeiten, vielleicht eine Familie gründen und eine berufliche Karriere aufbauen werden auch zukünftig Immobilien kaufen können, allerspätestens wenn die „permanent residence“ erteilt ist.

… deutsche Investoren aber sehr wohl

Für reine Investoren, die in Neuseeland nur Geld anlegen und einen Gewinn erwirtschaften möchten, wird sich der Aufwand in Zukunft aller Voraussicht nach wirklich stark erhöhen. Auch nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes wird es möglich sein Häuser und Wohnungen vom Plan zu kaufen, im Vertrauen auf die Solidität des Bauträgers und anderer Akteure. Bestehende Häuser – bei denen man im allgemeinen besser weiß woran man ist – werden aber nur noch über Umwege, wenn überhaupt zu haben sein.

Wer sich nicht gerade aus emotionaler Verbundenheit (oder ähnlich Menschlichem) partout ein Stückchen Neuseeland kaufen möchte, sollte sich – meiner unmaßgeblichen Meinung – in erster Linie von Zahlen und nicht von Politik leiten lassen.

Nackte Fakten

Aktuelle Entwicklung der Preise für Wohnimmobilien in Neuseeland …

Der Immobilienmarkt im Großraum Auckland hat seinen zyklischen Peak erreicht bzw. überschritten und Wertsteigerungen sind – nach 5 Jahren Wachstum (hier ein umfassender NZ2Go PDF Download) – in den letzten 12 Monaten kaum noch zu beobachten, siehe die Grafik unten (die uns CoreLogic NZ überlassen hat, danke dafür).

Preise für Wohnimmobilien in NZD im Februar 2018 (c) CoreLogic New Zealand (with permission)

Preise für Wohnimmobilien in NZD im Februar 2018 (c) CoreLogic New Zealand (mit Genehmigung)

Anders sieht es in den Regionen aus, also überall dort wo nicht Auckland, Christchurch, Wellington und vielleicht Hamilton sind. Junge Neuseeländer kehren den überteuerten Großstädten in immer größerer Zahl den Rücken und kaufen sich in den Städten der zweiten und dritten Liga ein. Für viele neuseeländische Investoren gilt das selbe. Und das treibt noch immer die Preise.

Preise für Wohnimmobilien in Neuseeland 2014 – 2018 (Quelle: CoreLogic NZ / qv.co.nz)
Durchschnitt Januar 2018 (in NZD) Durchschnitt Januar 2014 (in NZD) Änderung
Ganz Neuseeland $671.531 $467.499 43,6%
Urbane Zentren $787.740 $543.745 44,9%
Großraum Auckland $1.054.974 $695.215 51,7%
Großraum Wellington $634.811 $452.427 40,3%
Auckland City $1.245.682 $820.924 51,7%
North Shore City (nördlich der Hafenbrücke) $1.228.920 $820.155 49,8%
Manukau City (Süd Auckland) $904.158 $580.074 55.9%
Rodney District (nördlich von Auckland) $947.856 $644.006 47.2%
Waitakere City (West Auckland) $822.871 $544.202 51,2%
Hamilton City $544.935 $360.656 51,1%
Tauranga City $698.875 $439.974 58,8%
Wellington City $764.560 $534.748 43,0%
Christchurch City $494.459 $456.131 8,4%
Dunedin City $392.512 $289.078 35,8%
 (c) NZ2Go.de

… und was das für Mietrenditen bedeutet

Preise in den gesättigten Teilen des neuseeländischen Immobilienmarkts sind inzwischen so hoch, dass vielerorts Mietrenditen bei nur noch 2 oder 3% liegen, brutto, also vor Steuern, Versicherungen, Verwaltergebühren, Reparaturen etc. Normalerweise werden solche Renditen als unattraktiv eingestuft.

Andererseits kann man in den preislich weiterhin dynamischen Unterzentren trotz steigender Preise noch immer Mietrenditen bis zu 6% zu erreichen. Im folgenden einige Beispiele, die ich aus den Rohdaten von QV sehr grob und ohne Anspruch auf methodologische Perfektion abgeschätzt habe („E-Valuer“ Daten sind dabei einfache, algorithmische Preisschätzungen der vermieteten Wohnimmobilien):

Ausgewählte Mieten und Mietrenditen in Neuseeland Anfang 2018 (Quelle: CoreLogic NZ / qv.co.nz)
Median Miete (pro Woche und in NZD) Median E-Valuer (in  NZD) Bruttorendite (Durchschnitt über wichtige Stadtteile)
Auckland $560 $1.200.000 2,7%
Wellington $500 $700.000 3,7%
Christchurch $380 $450.000 4,5%
Dunedin $350 $370.000 5,0%
Gisborne $300 $250.000 6,2%
Nelson $380 $500.000 3,9%
Invercargill $240 $220.000 5,7%
(c) NZ2Go.de

Ohne Investmentberatung geben zu wollen oder können, wären für mich 6% das untere akzeptable Limit, wenn ich ein ausländischer Investor ohne Neuseelanderfahrung wäre. Schließlich muss man Wechselkursrisiken, regulatorische Unwägbarkeiten und geringe Kenntnis des Marktes als zusätzliche Risiken einrechnen. Und die Immobilienmärkte in neuseeländischen Kleinstädten sind für deutsche Investoren sicher noch undurchsichtiger als die in den Großstädten.

Mit QV die Übersicht bewahren

Wir haben über die Jahre viele Artikel zum Thema Immobilien in Neuseeland veröffentlicht, unter anderem detaillierte Tabellen zu Immobilien– und Mietpreisen. Da wir hier pro bono arbeiten, ist allerdings nicht die Zeit z.B. monatliche Updates herauszugeben.

Wer sich näher mit dem Thema beschäftigen möchte und die Preisentwicklung auf dem neuseeländischen Immobilienmarkt beobachten will, kann die kostenlosen und einfach zu bedienenden Tools von QV nutzen:

Für eine ganz grobe preisliche Hausnummer könnt ihr auch die interaktiven Karten von Homes nutzen, allerdings basieren die oft auf wirklich heuristischen Schätzungen die mit Vorsicht zu genießen sind.

Wem das nicht reicht, insbesondere wenn ihr schon ein bestimmtes Objekt oder wenigstens eine vielversprechende Gegend im Auge habt, kann erstens in unserer Immobilienserie nachlesen (siehe unten) und sich zweitens natürlich an eine der vielen Immobilienmakler in Neuseeland wenden. „Rental appraisals“ (Schätzung der mit einer Immobilie erreichbaren Miete) und „property appraisals“ (Schätzung des Werts einer Immobilie) gehören zum Standard, den euch jeder gute Makler anbieten wird.

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Abschließend noch einmal super-explizit der handelsübliche Disclaimer: wir bieten keine Investmentberatung an, sondern nur unsere persönlichen Ansichten und öffentlich verfügbare Daten zum Thema.

Unbestreitbar ist jedoch, dass sich in den nächsten Monaten mit hoher Wahrscheinlichkeit – eigentlich hatte Jacinda Ardern das Gesetz schon für Anfang 2018 versprochen – der gesetzliche Rahmen für den Immobilienerwerb durch Ausländer in Neuseeland drastisch ändern wird. Wer Interesse am neuseeländischen Immobilienmarkt hat, wird nicht umhin kommen sich mit der neuen Situation auseinandersetzen.

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PS. Der britische Historiker (und lautstarke Kritiker deutscher Politik uneingeschränkter illegaler Einwanderung nach Europa) Douglas Murray hat vor einigen Tagen übrigens halb im Scherz Neuseeland als Fluchtdestination für Europäer ausgemacht und will sich selbst neuseeländische Immobilien anschauen (Video ganz am Schluss, ab Minute 12:40) … da muss er sich beeilen, und eventuell nützt es auf Dauer nicht viel. In einem unserer nächsten Artikel stellen wir die neue neuseeländische Flüchtlingspolitik vor, die kaum weniger irrational ist als die deutsche.

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